Шта су „нелегалне“ или „нелегалне“ некретнине у Црној Гори и који су ризици за купца?
Појам „нелегалних“ или „нелегалних“ непокретности
У црногорском документу о власништву над непокретностима (лист непокретности) налази се напомена: нема дозволе, односно „нема грађевинске дозволе“. Ако сте видели такву фразу, онда имате документ за „илегалне“ или „илегалне“ некретнине. Десетине хиљада објеката у Црној Гори немају грађевинске дозволе, али су истовремено и предмет промета на тржишту – продају се, купују, насљеђују и користе деценијама.
Позадина: одакле нелегалне куће у Црној Гори
1991. године почео је распад Југославије. Током наредних 15 година на овој територији се појавило седам независних држава.
Локалне власти нису имале времена да израде нове пројекте за развој територија. У неким регионима ДУП-ови (Детаљни урбанистички планови) нису израђени 20-30 година. То је значило да власници нису имали шансе да добију званичну грађевинску дозволу.
Саградивши кућу, власник ју је регистровао код катастарске и пореске службе. Држава је прихватила ову зграду и издала сертификат о власништву (лист нетачности) са ознаком „Нема граџевинске дозвољено“. Након тога, објекат је укључен у промет на тржишту некретнина. Са њим је било могуће извршити било какве операције – продати, дати, изнајмити.
То се догодило не само са приватним власницима који су градили куће за лични боравак, већ и са програмерима. Због тога су хиљаде станова у високим зградама изашле на тржиште без дозвола.
Почетак легализације
Прије неколико година, црногорске власти су се коначно позабавиле катастарским питањима.
Рушење приватне имовине није могуће осим ако се имовина не налази у заштићеном подручју. Нису власници криви што у прелазном периоду државне институције нису биле спремне да прате градњу. Стога су 2016. године црногорске власти покренуле процес масовне легализације непокретности. Скупштина је усвојила Закон о регулисању неформалних објеката који је омогућио да се сва сквотерска грађевина извуче из сенке. За легализацију потребно је да поднесете пријаву, прикупите мали пакет докумената и платите таксу за прикључење на градске комуникације (комуналије).
Рок је био 15.07.2018. Али није успео да испоштује рок. У октобру 2019. године власти су пријавиле да су примиле 51.000 захтева, од којих је око 30.000 обрађено.
Одлучено је да легализација пређе на неодређено време, али само за објекте који су се појавили пре 2018. године и означени на ортофотомапама, који су направљени управо у овом прелазном периоду. Тако куће изграђене после рока неће бити легализоване.
Некретнине без грађевинске дозволе и даље су норма на црногорском тржишту, таквих станова још има много. Не треба да се плашите куповине таквих станова и кућа, али морате пажљиво проверити документе.
Препоруке
Шта ако размишљате о куповини куће или стана без грађевинске дозволе? Ево наших савета:
1) Сазнајте да ли је власник имовине доставио документе за легализацију и да ли их је прихватила „општина“. Ако су документи за легализацију достављени и власник потврди присуство Елабората, само треба да сачекате да катастарска служба започне процес легализације у вашем крају.
2) Будите спремни да платите такозвану „комуналку“, таксу за прикључење на градске комуникације. У просеку, накнада на обали је 70–150 евра по м2 некретнине. Једнократном уплатом износ се умањује за око 40%, а можете уговорити и рате на било који период до 10 година.
3) Контактирајте нашег специјалисте како бисте сазнали све детаље: да ли су испоштовани Технички услови приликом изградње објекта, на пример, да ли су изграђени додатни спратови, или да зграда није претерала на туђем терену.
Фазе легализације
• Применом
• Потврда подношења пријаве
• Анализа стабилности и сигурности објекта
• Одлука о легализацији
• Стандардни пакет докумената за легализацију куће до 500 кв. м
• Изјава. Може га поднети сам власник или његов заступник.
• Потврда о власништву – такозвани лист нетачности, извод из државног регистра.
• Снимак стања објекта (елаборат), оверен од лиценциране геодетске организације (три примерка), копија катастарског плана или извод из катастарског плана.
• Сертификат о сеизмичкој сигурности – Ово такође припрема лиценцирани професионалац као што је архитекта.
• Архитектонски пројекат (три примерка) од стране лиценциране компаније. Поред основних карактеристика објекта, садржи цртеже темеља, попречних пресека и фасада, опис инжењерских решења и комуникација. За објекте који се користе као главна резиденција није потребно подносити архитектонски пројекат.